Premier logement
INSALUBRITÉ, IMPAYÉ, CAUTION
Vous êtes étudiant et vous louez un logement non-décent.
Constance est à vos côtés pour engager les procédures à l’encontre de votre bailleur afin que celui-ci réalise les travaux nécessaires à la mise en conformité de votre logement.
Vous rencontrez des problèmes pour payer votre loyer et votre propriétaire vous a assigné pour demander votre expulsion. Le Cabinet saura alors vous assister pour solliciter des délais de paiement et éviter toute expulsion.
Formé en matière de droit au logement, Constance vous informera sur l’ensemble de vos droits en qualité de locataire ou de propriétaire.
Constance Avocats vous accompagne dans la location de votre premier logement.
La location
Les locations sont soumises à la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’elles portent :
Sur un local c’est-à-dire un emplacement clos et couvert,
Sur la résidence principale du locataire,
Sur une affectation à usage d’habitation ou à usage mixte
Sont par exemple exclues de la loi du 6 juillet 1989 :
Les terrains nus,
Les résidences secondaires, les locations saisonnières, les locations touristiques,
Les conventions autre que le contrat de bail (prêt d’un logement).
La conclusion du bail
Quelles sont les pièces justificatives qui peuvent vous être demandées en qualité de futur locataire ?
Préalablement à la signature du bail, le propriétaire ou l’agent immobilier peuvent exiger du candidat locataire et à la personne qui se porte caution pour lui un certain nombre de documents. Ces documents permettront au bailleur de s’assurer de l’identité et du niveau de ressources du candidat locataire et de sa caution.
Il incombe à l’agent immobilier chargé de rechercher un locataire de s’assurer de la solvabilité du candidat à la location. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle.
La loi ALUR a fixé la liste des pièces qui peuvent être demandées au candidat locataire et à sa caution :
Une pièce d’identité française ou étrangère en cours de validité,
Justificatif de domicile
Justificatif de situation professionnelle
Justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaires, 2 derniers bilans comptables ou, à défaut attestation des ressources délivrée par un comptable (non-salariés), justificatif de versement des droits des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif d’ouverture des droits, titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière, justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers,
attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf, ou par la CMSA, ou directement par le locataire,
dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition.
Ainsi, ne peuvent pas être demandés :
La photographie
La copie du relevé de compte bancaire
Le jugement de divorce à l’exception du paragraphe « PAR CES MOTIFS »,
Une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs,
Un dossier médical,
Un extrait du casier judiciaire…
Que peut faire le bailleur lorsque le candidat locataire a remis de fausses pièces justificatives :
Le bailleur pourra évoquer une manœuvre dolosive et donc la nullité du contrat de bail.
Il pourra également déposer plainte pour faux et usage de faux.
La jurisprudence considère qu’est coupable d’escroquerie, le prévenu qui a trompé le propriétaire d’un appartement en lui fournissant trois fausses fiches de paie et une fausse attestation d’emploi afin qu’il accepte de conclure un bail d’habitation.
Qui paie quoi ?
La loi du 6 juillet 1989, telle qu’issue de la loi ALUR, encadre davantage qu’auparavant les frais liés à l’intervention d’un tiers professionnel lors d’une mise en location.
La loi distingue selon le type de prestations fournies par le professionnel.
Les frais liés à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location
La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leurs concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location est à la charge exclusive du bailleur.
Les frais liés à la mise en location : frais de visite, de constitution du dossier de location et de rédaction du bail
Ces frais sont partagés entre le bailleur et le locataire sans que le montant imputé au locataire excède le montant imputé au bailleur dans la limite du plafond fixé par décret.
Les frais liés à l’état des lieux :
Lorsque l’état des lieux est établi amiablement par les parties, sans recours à un tiers, l’état des lieux est gratuit.
Si un tiers est mandaté par l’une ou l’autre des parties, ses honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire sans que le montant imputé au locataire excède le montant imputé au bailleur dans la limite du plafond fixé par décret.
Le décret du 1er août 2014 fixe ce plafond à la somme de 3 euros par mètre carré de surface habitable.
A défaut d’accord amiable, l’état des lieux est établi par huissier, sur l’initiative de la partie diligente.
Le coût de cet acte d’huissier est fixé réglementairement. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Quelle garantie le bailleur peut-il souscrire ?
En vue de sécuriser la bonne exécution des obligations du locataire, le bailleur peut exiger :
- Un cautionnement,
- Une assurance.
Depuis le 28 mars 2009, le bailleur ne peut pas cumuler le cautionnement avec une assurance loyers impayés sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Quelle est la portée de l’engagement de la caution ?
La loi vise « le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location ». Ainsi, toutes les obligations locatives du preneur peuvent faire l’objet d’une garantie par un cautionnement, dès lors qu’elles sont expressément mentionnées à l’acte de cautionnement.
Il peut s’agir notamment :
- De l’obligation du paiement du loyer et des charges,
- Du dépôt de garantie,
- Des réparations locatives,
- Des indemnités d’occupation…
Jusqu’à quand la caution est-elle engagée ?
Si le cautionnement est à durée indéterminée ou ne comporte pas d’indication de durée, la caution peut résilier le cautionnement unilatéralement à tout moment, sans l’accord du bailleur, par tout moyen (lettre recommandée ou acte d’huissier).
La résiliation prend effet au terme du contrat de location.
A défaut de résiliation, l’engagement de la caution à l’égard du bailleur est maintenu au-delà du renouvellement ou de la tacite reconduction.
Si le cautionnement est à durée déterminée, le caution n’a aucune possibilité de résiliation anticipée.
L’engagement de la caution prend fin au terme convenu à l’acte de cautionnement.
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?
Tout propriétaire peut s’assurer contre les éventuels impayés de loyers, charges et dégradations dont le locataire pourrait être l’auteur.
Le bailleur peut souscrire une garantie « impayés de loyers » dans le cadre d’un contrat d’assurance.
L’assureur exige que le locataire soit solvable au moment de la souscription du contrat d’assurance.
L’assureur n’accepte généralement de couvrir le risque d’impayé de loyer que si les revenus nets du locataire sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer et des charges.
L’assurance loyers impayés a pour objet essentiel le remboursement des pertes pécuniaires consécutives au non-paiement des :
- Loyers et charges,
- Indemnité d’occupation mises à la charge du locataire,
- Indemnités contractuelles prévues au bail,
- Frais de contentieux et de recouvrement.
L’indemnisation peut débuter dès le premier défaut de paiement mais il est souvent prévue une franchise équivalente à un ou deux mois de loyers impayés.
Qui peut être locataire ?
La loi du 6 juillet 1989 ne régit que les locations consenties à des personnes physiques.
Le locataire est une personne physique qui peut être mariée, pacsée ou en concubinage.
Les époux :
Le droit au bail portant sur le local servant à l’habitation des deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.
Les époux sont légalement co-titulaires du bail, tant bien même :
- Un seul des époux a signé le bail,
- Le bail a été signé avant le mariage,
- Quelque soit le régime matrimonial adopté par les conjoints.
Les époux sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges.
En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf s’il y renonce expressément.
En cas d’abandon du domicile, le bail se poursuit au profit du conjoint, légalement co-titulaire du bail.
En cas de divorce ou de séparation de corps, le juge du divorce pourra attribuer le droit au bail, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, à l’un ou l’autre des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre.
Les partenaires pacsés :
La loi ALUR a ouvert la possibilité aux partenaires de PACS de formuler au bailleur une demande conjointe de co-titularité.
Trois situations des partenaires de PACS doivent être distinguées :
- Les partenaires ont tous deux signés le bail : ils sont colocataires
- Un seul des partenaires a signé le bail, mais ils ont, par la suite et conjointement, demandé au bailleur la co-titularité du bail, ils sont alors co-titulaires du bail
- Un seul des partenaires a signé le bail et aucune demande de co-titularité n’a été faite au bail : seul le partenaire ayant signé le bail est titulaire du bail.
Les concubins :
Si un seul des concubins a signé le bail, seul le concubin signataire du bail est titulaire du bail.
En cas de décès ou d’abandon de domicile, le contrat de location continue au profit du concubin notoire qui vivait dans le logement depuis au moins un an à la date du décès.
Si les deux concubins ont signé le bail, ils sont colocataires.
Quelle est la durée du bail ?
Le bail doit préciser la date de prise d’effet du bail, c’est-à-dire la date d’entrée en jouissance.
La date de prise d’effet du bail constitue le point de départ de la durée du contrat.
La durée minimale du contrat de location varie selon la qualité du bailleur.
Si le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré, le bail est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans.
Une société constituée de concubins ou de partenaires pacsés ne peut souscrire un bail d’une durée de 3 ans.
Si le bailleur est une personne morale, le bail est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans.
Le bail peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans (sans pouvoir être inférieur à un an) si :
Le bailleur est une personne physique et justifie de certaines conditions : un événement précis doit justifier que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (exemple : retraite, retour à l’étranger, étude des enfants…),
Le bailleur est une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, lorsqu’il est prévu que le logement soit repris par un associé,
Le logement en indivision et qu’il est prévu qu’il soit repris par un membre de l’indivision.
En ces cas, deux mois avant le terme du contrat, le bailleur doit :
Soit confirmer la réalisation de l’événement ; lorsque l’événement se produit, le locataire est alors déchu de plein droit de tout titre d’occupation au terme prévu au contrat,
Soit proposer le report du terme du contrat, si la réalisation est différée, le bailleur ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le bail est réputé de 3 ans.
L’obligation de confirmer l’événement 2 mois au moins avant le terme du contrat est absolue. L’absence de confirmation, quand bien même l’événement se produirait, suffit à elle seule à porter le contrat à 3 ans.
Quelles sont les obligations du bailleur ?
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 liste les obligations à la charge du bailleur, à savoir :
Remettre au locataire un logement décent,
Délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation,
Assurer la jouissance paisible et garantir les vices ou défaut du logement,
Entretenir les locaux,
Ne pas s’opposer aux aménagements du locataire,
Faire cesser les troubles de voisinages causés à des tiers
Délivrer des quittances.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Payer le loyer et les charges,
User paisiblement des locaux,
Répondre des dégradations,
Prendre en charge l’entretien courant du logement,
Laisser l’accès au logement pour des travaux,
Ne pas transformer les lieux,
S’assurer contre les risques locatifs.
Le locataire peut-il sous louer ?
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Comment et quand le locataire peut-il donner congé ?
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve d’un préavis. Le congé donné par le locataire doit être notifié :
Par lettre recommandée,
Par acte d’huissier,
Par une remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le congé délivré par mail ne remplit pas les conditions formelles prévues par la loi.
De principe, le délai de préavis du locataire est de 3 mois. Il est réduit à un mois dans certaines circonstances.
Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification d’huissier ou de la remise en main propre.
Un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
La loi ALUR a modifié la liste des cas ouvrant droit à un délai de préavis réduit.
Ces nouveaux cas de réduction du délai de préavis sont les suivants :
Lorsque le logement est en zone tendue,
Lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
Lorsque le locataire bénéficie de l’allocation adulte handicapé,
Lorsque le locataire est attributaire d’un logement social.
Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Comment et quand le bailleur peut-il donner congé ?
Le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans les conditions posées par la loi et pour l’un des trois motifs limitativement énoncés par la loi. Le délai de préavis applicable au bailleur est de 6 mois. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le congé donné par le bailleur doit être notifié :
Par lettre recommandé avec demande d’avis de réception,
Par acte d’huissier,
Par une remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En présence de locataires co-titulaires du bail, chacun d’eux doit recevoir le congé.
Si le bailleur a connaissance du mariage, il doit délivrer congé aux deux époux.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour l’un des motifs limitativement énoncés par la loi :
Pour vendre le bien,
Pour reprendre le logement,
Pour un motif légitime et sérieux.
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Deux situations sont à distinguer :
L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois,
L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois.
Tarifs Premier logement
Les tarifs du Cabinet sont les suivants :
Procédure devant le Tribunal d’instance toute procédure confondue : (audience de renvoi, conclusions ou assignation, représentation à l’audience et deux rendez-vous au cabinet) : 800 € HT
Le cabinet accepte les dossiers d’aide juridictionnelle.
Tous les honoraires s’entendent hors frais et débours payés à des tiers : huissiers, honoraires et rémunération des techniciens dont experts, consultants, publication d’annonces légales, frais de greffe et d’enregistrement et postaux… un devis complet peut être proposé par mail ou téléphone.