PROFESSIONNEL

Le pas de porte

CAMILLE MERLET / 18 MAI 2018

Vous avez repéré l’endroit idéal pour votre commerce mais lors de la conclusion du bail, le propriétaire vous demande de lui verser un pas de porte. 

Le pas de porte ou « droit d’entrée » est une somme qui est généralement acquittée lors de l’entrée dans les lieux et au moment de la signature du premier bail commercial.

Avec l’aide d’un avocat compétent, vous pouvez traiter avec le bailleur de certains points le concernant et ainsi parvenir un accord satisfaisant.

Le pas de porte à une fiscalité et un traitement comptable différent s’il est considéré comme un complément de loyer ou une indemnité.

Un montant libre

• Le pas de porte n’est pas encadré par la loi en terme de tarif, vous pouvez donc négocier son prix en invoquant par exemple des travaux de rénovation à prévoir pour vous y installer.
• Vous pouvez également négocier de payer cette somme en plusieurs fois et notamment en même temps que le loyer pendant une durée déterminée.

La fiscalité du pas de porte

C’est ce point qui est primordial de négocier avec le bailleur car le traitement comptable et fiscal peut varier d’un pas de porte à l’autre et peut entraîner d’importants impacts fiscaux.

Mal conseiller, vous pouvez vous retrouver à payer un pas de porte sans que cela profite comptablement à votre société.

Si le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer :

• Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d’échelonner le versement des sommes dues au titre de l’impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti. Si le Bailleur est par exemple une SCI à l’IS alors elle ne sera pas soumise au revenu Foncier.
• Pour le locataire, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Si le Pas de porte est considéré comme une indemnité :

• Pour le bailleur, aucune imposition au titre de ses revenus fonciers ne frappe l’indemnité.
• Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement)

Néanmoins il faut savoir que si c’est un supplément de loyer alors cela à une incidence sur la révision et l’indexation du loyer, c’est-à-dire que ce pas de porte assimilé à un complément de loyer sera intégré dans l’assiette de calcul et peut entraîner par exemple le déplafonnement.

Cela a toutefois l’avantage, en cas de résiliation du bail, car le bailleur ne pourra pas réclamer le paiement des annuités postérieures à la résiliation.

Le Locataire face à un dilemme 

Le locataire doit faire un choix car soit :

• le bail qualifie le pas de porte de loyer supplémentaire et il y a avantage fiscal mais il risque de subir un déplafonnement de son loyer,
• le bail le qualifie d’indemnité compensatrice et alors toute possibilité de déduction lui est interdite mais il évite que le Bailleur ne prétexte ce versement pour solliciter le déplafonnement.

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